证据国金证券研报数据，落拓1月末，22城二手房成交面积的同比降幅由26.8%收窄至13.0%。多地二手房成交回暖，背后的原因是什么？房价是否有望筑底？

这个问题不错分两部分来看明晰：一是为什么会回暖，二是房价能否视为筑底。

一方面，策略在聚首发力，显赫裁汰来回和执有资本，径直刺激二手房流动。

2026年开年，房地产联系策略较着从去杠杆、去泡沫，转向稳阛阓、稳预期，重心是裁汰买卖两边的综搭伙本，饱读吹合理自住和改善需求入场。

个东说念主销售住房升值税策略改动后，购房不及两年的税率由5%降至3%，执有两年以上住房对外售售免征升值税。

以一套300万驾驭的屋子为例，执有活气两年出售，升值税从15万元降为9万元，从精真金不怕火6万元，对想卖旧换新的家庭口舌常径直的减负。与此同期，出售自有住房并在一年内再行购买住房的家庭，不错央求退还已交纳的个东说念主所得税，这等于给换房动作打折，周转二手房存量。

金融端也在同步降资本。公积金贷款利率降到近几年相对低位，五年以上首套公积金利率约莫在2%驾驭，交易性按揭首付比例也有所下调，举座信贷环境更宽松。

对买房主说念主来说，首付压力变小、总利息支拨下降；对卖房主说念主来说，潜在买家的支付智商角落改善，更容易成交。多项策略重复，组成了一个“低资蓝本回窗口期”，当然会推高二手房成交量。

另一方面，价钱还是资历了一轮较为绝对的主动出清，以价换量阶段正在张开。

证据机构统计，落拓1月末，22城二手房成交面积同比降幅从26.8%收窄到13.0%，2026年以来成交面积环比王人集正增长，1月末已回升至279万泛泛米，为2025年6月以来最高水平，同比增幅由负转正至17.7%。

寰宇二手住宅挂牌价钱依然在环比下降，但跌幅从此前较着的下挫，收窄到不及1%驾驭，呈现出“从跳水形成适应下台阶”的走势。

城市数据更能融会问题。上海1月二手房网签约2.28万套，同比大增且王人集三个月站在2.2万套上方，创近五年同期新高；北京1月二手住宅网签跨越1.5万套，同比增长跨越两成，为近几年同期高点；其他像广州、西安等重心城市，二手房成交同比也渊博保执增长，部分城市创下近三年或五年新高。

但与此同期，这些城市二手房均价举座仍在微跌或间隙震憾区间，并莫得出现全面快速高潮场地。

这组“量升价弱”的组合，骨子上即是以价换量。往时两三年，许多业主被阛阓反复考验：不降价就卖不掉。到了2025年四季度，不少城市的二手房价钱已出现10%–20%的累计回调，学区房、地铁盘、老少区都在不同过程下调报价。

价钱跌到刚需和改善信得过能咬牙接住的位置后，成交需求被激活，成交量运行放大，但价钱仍在底部区域逗留。

供需结构变化也很要津。北京二手房挂牌量从2025年9月的14万多套下降到2026年1月的12万多套，新政之后日均新增挂牌量回落较着；上海二手住宅挂牌量王人集数月下行，中介平台记载的库存连跌多个季度；

寰宇范围内，重心城市二手房挂牌量也在环比收缩。这意味着前期那种大界限、狂躁式的抛售动作还是落潮，忻悦“打骨折甩卖”的业主在变少。

与此相对的是，部分中枢区域优质房源议价空间在收窄，之前常见的10%–15%砍价幅度渐渐收窄到更有限的范围，致使个别楼盘运行小幅上调挂牌价。阛阓从“买方格外占优”迟缓回到相对均衡状态。

当挂牌减少、抛压减轻、议价空间收窄时，开云体育官方网站价钱不时快速下降的能源当然闲适，这即是所谓“止跌信号”最径直的体现。

终末一股力量来自预期，也即是东说念主心。从公论和阛阓参与者的发问来看，往时几年人人问得最多的是“还会跌若干”“还能不成保值”，而最近几个月，更多东说念主在问“当今是不是底”“会不会错过窗口期”。

这种问题自己，就代表着心态从“迅速离场”向“要不要上车”滚动。

这一事件报道后，也让许多人对着手边的花生迟疑起来。

在的确生存中，许多家庭的决议与其说是对行情的精准判断，不如说是被本质需求推着往前走：孩子快上学了，需要学区；父母要来同住，需要多一间房；通勤太逶迤，但愿聚集责任地。

当价钱从高位跌下来，策略裁汰了税费和利息资本，月供压力可控时，一部分刚需和改善就蓄积首入场。这种“被生存逼出来”的需求，频频更具韧性，也更能撑执成交量的底部。

那么，在这么的布景下，能不成说房价还是筑底？

需要辞别层级来看。寰宇层面来看，目下出现的是相比典型的“量先稳、价磨底”的状态：多组高频数据标明，重心城市二手房成交面积环比多月为正、同比由负转正；百城二手住宅价钱举座依然在小幅下行区间，但跌幅较着在收窄；中枢城市挂牌量和库存从高位回落，业主议价空间收窄。

这一系列风景组合在沿路，融会寰宇范围内的二手房阛阓，还是从之前的快速下降阶段，干与到适应磨底和结构性分化阶段，“止跌信号”是不错说明的。

但这并不等于寰宇房价还是出现调和的大底，更不虞味着要随即干与新一轮普涨周期。

一线和少数强二线城市，东说念主口和产业基本面较好，近两三年价钱已资历一轮较深改动，加上此次策略托底和成交还原，不错以为还是约莫落在“价钱底部区间”内，畴昔或然率是在一个相对窄的区间内高下震憾，而不是再度渊博大幅下行。

渊博中小城市则不同。东说念主口流出、产业撑执有限、地盘早期供应过多，导致库存压力依然显赫。

即便短期也出现因为策略或节日错位带来的成交回暖，但从中长期看，价钱仍濒临下行或长期间隙的压力。在这些场地谈“筑底”，为前锋早，更接近“途中反弹”。

对普通购房者而言，可操作的论断或然是：要是你是刚需或改善，身处一线或有稳固东说念主口流入和产业撑执的强二线城市，有稳固责任和可控杠杆，缠绵长期自住三年以上，那么当今这轮成交回暖阶段，是一个相对安全的上车窗口期，无谓过度纠结“是不是统统最低点”。

更进军的是挑对城市、板块和产物，限度好我方的欠债比例，而不是休想通过平凡收支赚快钱。

要是你是在渊博中小城市，垂青的是金钱保值升值而非居住自己，就要更严慎，怜惜东说念主口流向、产业结构和财税景色，警惕长期供大于求导致房价“缓跌拖长线”的风险。在这些场地，买房更多要从“破费品+必要居住品”的角度玄虚考量，而不是单纯的投资品。

要是是纯投资、短炒想路，指望复制往时高杠杆、短周期的暴涨故事，那这循环暖其实和你关系不大。阛阓还是纪念一个更接近普通金钱的收益率区间，风险收益比还是完全不同于上一轮大牛市。

是以我们普通东说念主信得过需要怜惜的，不是会不会再跌几个点，而是你站在什么城市、什么板块，用什么杠杆开云体育官方网站，作念的是过日子的决议，如故赌命运的聘任。